約定所購房屋標的物狀況；約定付款方式是否與工程進度掛鉤，按揭辦不下來時的處理方式等；約定對雙方公平的違約責任及合同解除條件；約定面積誤差處理辦法；約定包括所有材料、品牌的房屋裝修菜單、房屋交付質(zhì)量標準以及保修責任的承擔。

買一手房流程-買一手房注意事項

買一手房流程

審查，購房的必要準備

（1）審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)資質(zhì)。

（2）審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營范圍。

（3）審查“五證”，“五證”和“兩書”是合法售房的證明文件。購房者應(yīng)要求房地產(chǎn)開發(fā)商和銷售商出示“五證”和“兩書”。

（4）審查所要購買的房屋是否已被抵押。

（5）謹防廣告及宣傳的誘惑和誤導。

簽約，慎重而穩(wěn)妥的一筆

（1）慎簽認購協(xié)議。

（2）仔細閱讀并填寫合同文本空白處。

（3）合同附件不能忽視，由于主合同只能采用法定的統(tǒng)一文本，所以合同的附件就顯得尤為重要。

付款

（1）購房款，這一項給出了購房者三種簡單的選擇，即：一次性付款、分期付款和其它方式。

（2）住宅稅費：契稅；印花稅；大修基金；轉(zhuǎn)移登記費；房屋所有權(quán)證工本費；貼花稅。

（3）按揭貸款。

收房

（1）收房糾紛的主要事由有：延期交房；房屋質(zhì)量問題；小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑正常運行的承諾不能兌現(xiàn)；承諾的規(guī)劃與事實不一致。

（2）驗收材料很重要，所以建議購房者簽定一份對自己有利的合同，以避免收房時產(chǎn)生糾紛。

裝修

（1）買精裝房要簽好同及附件。

（2）精裝房與質(zhì)量保證書，購房者應(yīng)要求開發(fā)商在《房屋質(zhì)量保證書》中承諾，除房屋本身質(zhì)量以外，室內(nèi)裝修工程最低保修期為兩年，有防水要求的廚房、衛(wèi)生間和外墻面的防滲漏為五年。保修期自交房驗收合格之日起計算。

（3）驗收精裝修房。

產(chǎn)權(quán)證

（1）取得產(chǎn)權(quán)的重要性，商品房所有權(quán)的取得是以房屋產(chǎn)權(quán)證的最后登記完成為準，即拿到了產(chǎn)權(quán)證，購房者才真正成為房屋的所有人。

（2）開發(fā)商有義務(wù)協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)證，購買商品房在規(guī)定期限內(nèi)拿不到房產(chǎn)證，買房戶可向人民法院申請賠償損失，賣房人應(yīng)當承擔違約責任。

買一手房注意事項

向售房者提出“一個要求”：

購房者可以向售房者提出能否將售樓廣告的確切內(nèi)容寫進購房合同，以此可見該廣告內(nèi)容虛實。

預(yù)售許可證審查掌握“兩個要點”：

查看預(yù)售項目是否與銷售樓盤名稱相符；查看所購房屋是否在預(yù)售范圍內(nèi)。

進售樓處要能經(jīng)過“三道關(guān)卡”：

售樓人員以所購房屋緊俏來讓你盡快下單；出于捂銷、惜售目的，售樓人員會很自然地告知你最看中的那套房屋已售，讓你放棄第一需求；售樓人員熱情洋溢、百般周到的貼身服務(wù)，讓你感到不好意思不下單。

下定金做到“四個明確”：

明確所構(gòu)房屋的具體位置、面積、價格；明確簽正式買賣合同時間；明確定金數(shù)額和交付時間；明確定金返還形式。

簽訂購房合同抓裝七個約定：

約定所購房屋標的物狀況；約定付款方式是否與工程進度掛鉤，按揭辦不下來時的處理方式等；約定對雙方公平的違約責任及合同解除條件；約定面積誤差處理辦法；約定包括所有材料、品牌的房屋裝修菜單、房屋交付質(zhì)量標準以及保修責任的承擔；約定屋外小區(qū)環(huán)境布局，房屋位置圖必須入約；約定小產(chǎn)證辦妥時間。

房屋交付驗收“八個步驟”：

要求開發(fā)商提供合同約定的交房資料；根據(jù)合同約定的房屋裝修標準逐項驗收房屋；購房者在房屋驗收中如發(fā)現(xiàn)問題即提出書面異議和解決方案，交賣方認可；如驗收過程中不存在可約定退房或拒絕交接的問題，辦理交接房手續(xù)；按合同約定付清房款，多退少補；房屋存在裝修質(zhì)量問題的，購房者在接到開發(fā)商第二次通知后，對房屋裝修質(zhì)量按約定標準再次驗收；問題解決后辦理入住手續(xù)；入住后發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)應(yīng)及時報修。

考慮實際購買房屋的“五個差異”：

環(huán)境、布局的差異；家具擺設(shè)的差異；裝修材質(zhì)的差異；做工粗細的差異；設(shè)計細節(jié)的差異。

參與內(nèi)部認購把握“六個關(guān)鍵”：

審查開發(fā)商除預(yù)售許可證以外是否具備《國有土地使用證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程開工許可證》這四個證件；審查工程施工合同，看清交房期限；審查工程現(xiàn)場，了解實際施工狀況；審查該樓盤是否有法定查封或其他權(quán)利受限情況；審查是否有預(yù)售證，如尚無預(yù)售證，簽訂的訂購協(xié)議應(yīng)當只涉及定金，以免被認為是預(yù)售合同而被撤銷。

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